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對這樣的幻想,筆者的回答很簡單:不是所有的花朵都會有春天。諸位可以看看2014年以來房地產市場的表現。2014年,盡管中央層面直接救市的舉措並不多,但地方各種政策事實上已經很給力,但結果是,全年房地產市場慘淡收場。特別是去年“9·30”房貸新政之後,加上貨幣政策的降息降準,市場上很多人預計房地產很快將觸底反彈,事實是,今年前兩個月,無論是70個大中城市的房價,還是房地產投資、銷售數據,都再次下滑。1-2月份,全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現“兩位數”負增長。其中,銷售面積下降17.8%,比去年全年跌幅擴大8.7個百分點;住宅銷售額下降16.7%,跌幅擴大8.9個百分點。一線城市的數據也不漂亮,以北京市為例,1-2月,全市商品房銷售、竣工面積同比分別下降14.6%、28.1%,其中住宅銷售面積雖然呈現7.7%的同比正增長,但新開工面積和竣工面積同比下降幅度卻分別高達22.2%和48.2%。根本原因就在於中國房地產市場和過去完全不同,庫存和資金壓力仍然是今年房地產市場最大的敵人。

經濟人

3月27日,國土部和住建部聯合下發的《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》,“通知”被視為落實政府工作報告中關於穩定房地產市場政策的第一項舉措。“通知”的核心內容有三點:一是在供地政策上,實行有保有壓的原則,對住房供應明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模;二是要求各地優化住房供應套型,促進用地結構調整,允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整,這意味著以前行政強制要求的“戶型”等政策壽終正寢;三是提出要多措並舉,統籌保障性安居工程建設。“通知”明確,整體購買在建房地產項目用於棚改安置房和公共租賃住房,或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的,允許其適當調整規劃建設條件,優化戶型結構,並完善配套用地手續。很顯然,這對很多城市巨大的庫存來說,無疑是一針真正的強心劑。

內容來自sina新聞

可惜,在房地產問題上,政策總是受很多人為因素的影響,作為中國經濟真正的晴雨表,有關方面明明知道房地產一旦調整,中國經濟的日子一定不好過,但又擔心一旦調整房地產政策,一方面影響中國經濟結構調整的努力,使得中國經濟對房地產更加依賴,另一方面,在房價仍然高企的情況下,會遭遇民意的反彈。但事實上,正是因為中國經濟被房地產真正綁架瞭,所以才需要穩定房地產市場。2014年,中國經濟之所以感到寒冷,根子就在於房地產市場的全面調整。在經歷瞭2014年寒冷的考驗之後,房地產政策終於開始不再羞羞答答,有關方面也不斷為房地產政策的調整放風,在將穩定住房消費列為六大消費工程的同時,在保障房建設和房地產政策的基調上,都做出瞭重大調整,強調堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展,可以說再明確不過地發出瞭穩定房地產市場的信號。

在政策信號明確的情況下,筆者最擔心的是各界對政策的誤讀,以及對市場不切實際的期待。首先是政策,在政府工作報告的基礎上,筆者相信包括二套房貸調整、公積金貸款、房地產稅費、住宅標準的認定等一系列政策都會調整,而且力度應該會不小,住建部和國土部的“通知”隻是一個序幕,未來央行、財政部等會相繼出臺重磅政策,這幾乎沒有任何懸念。那麼,第二個問題就是:在組合拳的政策下,中國房地產市場會如何,會不會像某些開發商所期待的,再次迎來一個花開遍野的春天?

意識到中國房地產市場進入新的周期,無論在投資、銷售、供需、價格以及市場預期方面,和過去比,已經沒有任何共同點。早在去年9月份,筆者在這個專欄的文章中預判,在美元周期、中國經濟周期、金融危機周期和中國房地產自身周期的邏輯下,2014年房地產會出現全面調整,而從2014年中國房地產的主要數據看,這個判斷完全正確。之所以做出這個判斷,是筆者認為,今天中國的房地產市場,面臨三個和過去完全不同的變化:其一,過去買房炒房者,都變成瞭賣房者,這是房地產市場最大的變化;其二,80%以上的城市住房供應已經嚴重過剩。除瞭幾個一線城市、熱點城市、部分省會城市,住房庫存的消化周期已經到瞭紅色警報線,房子比人多,房子的價值就和大白菜一樣;其三,社會資金正在撤離房地產市場,2013年房地產火爆的時候,房地產行業的到位資金高達12.2萬億元,占全社會融資額的比重超過70%,增速高達26%,而在2014年,房地產到位資金是負增長,這是中國房地產市場化以來前所未有的。這三大變化是房地產當前的基本面,基於這種判斷,筆者一直呼籲中國房地產政策及時調整,在加大去行政化的同時,政策的目標一定要從過去抑制房價過快上漲轉為防止房價下跌對中國經濟造成系統性風險。

馬光遠專欄

建地貸款高雄燕巢建地貸款馬光遠專欄:房地產市場政策調整的明確信號

但是,很顯然,“通知”在發出明確信號的同時,無疑也透露出中國房地產市場嚴峻的基本面:除瞭少數城市,大量城市房地產面臨的最大問題,仍然是住房庫存嚴重過剩的問題,是需要長期消化的庫存和每年創新高的在建面積問題。很顯然,這個問題,和上一次政府救市時面臨的情況完全不同:2008年救市,中國房地產的基本面仍然是供應不夠,隻要改變市場預期,市場立即就會反彈,而今天面臨的情況,顯然和過去不同。

無論地方政府還是開發商都應該認識到,不管政府和房地產的愛情多麼偉大,但一個不爭的事實是,中國住房已經告別短缺,中國的房地產債務和杠桿已經足夠高,靠房地產維持漂亮數據的日子屈指可數。北上廣深一線城市,即使不救市,市場也沒有太大問題,三四線城市,即使救市,也不要期待井噴式反彈。對於庫存過大的地方政府而言,是該考慮離開土地財政,另找飯碗的問題,而對於大多數開發商而言,最好的選擇仍然是,利用政策的暖意,加大消化庫存力度,回籠資金,趕快轉型。(作者系經濟學者)

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-30/08215988102626926185580.shtml

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