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??業內普遍認為,供應井噴在9月前後,方圓地產顧問公司副總經理賴崢認為,新政之後開發商首要的是要消化存貨,在存貨去化良好的情況下,才加大力度推新貨,這個過程需要幾個月。此外,在正常年份樓市成交基本呈2:2:3:3,下半年才是樓市成交的重點,因此同為“黃金月”,4、5月的供應量遠遠不如9、10月,開發商為“金九”儲存大量彈藥,在四五個月旺盛成交的刺激之下,供應量就會大增。



??自限購之後,廣州剛需買傢占比大幅上升,預計占一手住宅買傢當中的七八成,大戶型單位的成交出現困難。去年年底,廣州庫存一手住宅的套均面積132平方米,一手住宅新增供應的套均面積117平方米。所推的新貨最終留下來的幾乎都是大戶型。



??供應大增有心無力土建融高雄新興土建融



??房地產專傢謝逸楓:新一輪買房季正式來臨,必須現在入市買房,否則要白幹十年。





??在合富輝煌首席市場分析師黎文江看來,新政對樓市的推動不會隻有一兩個月,而是會影響全年。今年廣州樓市成交“會接近2013年的水平,但不大可能達到2009年的高度”。廣州市國土房管局的數據顯示,2013年廣州全市一手1058.48萬平方米。

??2009年1月 46.18 -5%

??2008年新政後廣州一手住傢價格半年走勢

??買傢構成



??改變3

??網友趙萍:這個政策主要是為瞭讓市場活躍起來,既不是單邊有利於買方,也不是隻有利於賣方,兩年免稅為瞭讓更多的房子入市,降低首付比例,是為瞭讓更多人買得起。



??2008年新政後廣州一手住宅成交量半年走勢

??不買

??2009年4月 83.24 31%



??“4月份新貨是幾個月之前就準備好的瞭,”保利地產(600048,股吧)首席研究員吳定金同樣認為,開發商想加大推貨量也是有心無力,就算現在做準備,加大開工,那也是幾個月之後的事情瞭。知名房企投資拓展部總經理徐曉認為,一些原先因市場不好而捂盤的項目,現在倒是有瞭很好的推貨時機,這些樓盤的新增供應會增加,但這些樓盤並不多,主要集中在外圍區域,改變不瞭供應的整體格局。







??業內專傢認為,樓市新政未必扭轉樓市從黃金時代進入白銀時代的步伐,但樓市生態因新政而改變,供應量、成交量、買傢構成、價格走勢等都因新政而發生改變。

??月份價格(萬/平方米)環比升幅

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??中原地產首席分析師張大偉:今年樓市政策將延續去行政、重市場的調控思路,並有望在營業稅征收、一線中部分城市限購等環節進一步放開,地方政府還將非常直接地出臺稅費減免,購房補貼等多種政策。

??至3月底,樓市推貨勢頭有所提升。合富輝煌數據顯示,3月23-29日,廣州樓市進入久違的推貨小高峰,原十區加上新塘住宅新推貨量1577套,近期開發商推貨力度和意願大大加強。但推貨力度和意願的增加,隻是相對此前,還看不到隨著“黃金月”的到來供應紅紅火火的跡象,這在番禺、黃埔、花都等樓市重鎮表現最為明顯,因缺少去年年初行政規劃調整的利好,黃埔本月的供應量同比減少瞭三成多,番禺的住宅庫存還有200多萬平方米,花都接近100萬平方米,開發商消化庫存的積極性遠比推新貨要高。



??2009年6月 9676 15%



??2009年5月 8386 -0.4%







??觀點



??成交







??至於改善型買傢以後會否占據市場半壁江山甚至更多,在業內人士看來,隻要政策繼續有利改善型買傢,這種情況遲早會出現。買傢結構的改變,甚至還可能會影響到供應結構的變化,大戶型的供應會越來越多。但就算現在拿地,這種情況也要在兩年後才出現明顯變化。

??新政一出,有開發商表示要漲價,黃埔的一個小型項目悄悄將均價從原先的每平方米9000元提高到瞭9500元。敢於馬上漲價的樓盤隻是少數,“一般都是小開發商,以及那些原先定價就相對比較低的樓盤,”吳定金分析,這些樓盤對市場不太熟悉,推貨時候的價格偏離瞭市場,現在則趁著新政修正。

??華夏銀行發展研究部戰略室負責人楊馳:考慮到收益和風險兩方面的因素,銀行不可能大幅增加在住房領域的信貸資源配置。房屋貸款資產收益率偏低,並非銀行信貸投放的重點領域,長期以來信貸額度一直有限。從風險角度來說,銀行業不良貸款餘額和比率持續雙升,去年末商業銀行不良貸款率達到近年來的高位1.25%,房地產域雖然沒有發生大面積的風險事件,但潛在的信用風險不可忽視。





新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-04/11425989964954277823289.shtml

??2009年2月 47.36 3%

??4月難變天9月後井噴

??中性



??價格走勢

??房地產專傢牛刀:過剩的住宅起碼夠1億個傢庭居住,想要消化根本不可能,這種方法在有房產的傢庭不會有用,一般都有三四套房,真正需要房產又敢貸款的傢庭少之又少,根本不可能拉動大量過剩的住宅。

??民生證券的管清友:本輪房地產調整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果,現在救市隻能緩解短期問題,但無法扭轉中長期趨勢,房地產的投資屬性將更多讓位於消費屬性,從純投資的角度來看,房產造富的時代已經結束,未來將是股權造富的時代,不要去接下落的刀。



??銀行回應

??今年樓市新政出臺之後,這種尷尬局面會有所改變,二套房貸首付降低也好,營業稅免征年限減少也罷,其最終效果都是釋放改善型買傢的消費力,推動大戶型單位的成交。



??樓市新政帶來什麼影響?

??2009年1月 8014 持平

??方圓地產首席市場分析師鄧浩志:早有預期,營業稅調整在去年年底就開始醞釀,而二套房首付降低方案也是市場普遍知曉的。



??截至3月底,廣州(樓盤)一手住宅庫存仍保持7萬多套、900多萬平方米,正是大量的庫存,影響瞭開發商推貨的積極性。本刊記者瞭解到,4月除南沙因為有自貿區利好供應量可能有所增長,其餘大部分區域的供應量很可能比不上去年同期,其中天河樓盤更是主要消化庫存,沒有推新貨的計劃。

??改變1



??買不買房?

??供應量



??觀點

??PK2

??雖然樓市新政提升瞭開發商的信心,但短時間要加大推貨量也有心無力,“房子不是一兩天就能蓋起來的”,就算趕工期也要幾個月之後,隻有到瞭9月“新貨量才會出現井噴”。

??2009年4月8423 2%





??至於碧桂園、新世界、萬達等知名開發商,均表示低開高走是他們一貫的策略,不會因為有政策利好就突然大幅加價。但開發商字裡行間也透露,一旦成交量上升成為事實,價格上升難以避免。“不會大升,但會慢慢升”,有黃埔樓盤的營銷負責人表態。



??吳定金認為,房價的真正上升會在“五一”前到來,4月開發商更多在營造即將要漲價的聲勢,讓買傢逐漸適應並且接受房價的上升而不會影響到樓盤的銷售。此外,2013年廣州出現瞭大量高價地,這些項目預計在今年9月份左右推出市場,這也會在造成價格的結構性上升。



??就算開發商對後市的信心大增,新貨供應大增的情況也不會出現。“4月份的新貨還是按照原先的計劃走,目前沒有收到要增加供應的通知,”碧桂園有關負責人說,“就算4月份想增加供應,拿不到預售證也是白搭。”碧桂園旗下的城市花園等,供應重點原先就放在5月,4月隻會小批量加推。

??月份價格(萬/平方米)環比升幅







??2009年2月 8011 基本持平



??2009年3月 8288 3%

??供應大增在幾個月之後





??賴崢同樣看好新政後的市場,認為新政之後消費者的購買決定會加快,觀望情緒減弱,加上開發商會加大推廣力度,效果立竿見影,4、5月樓市成交會紅火。



??改變2

房產 新政改變樓市生態





??PK1







??2009年3月 63.59 34%

??3月30日,樓市群情洶湧—樓市新政出臺,並且“一蛋雙黃”,既有二套房貸首付的降低,還有營業稅免征年份的縮減。

??萬科總裁鬱亮:政策會影響市場,但不會影響行業的趨勢,不會因為政策的出臺,就改變對地產白銀時代的認識。











??正面



??上海某房地產研究院副院長楊紅旭:房貸放松屬大利好。所有政策中此與購房者最貼肉,房貸放松之後,最能有效刺激需求。此次放松主要受惠對象是二套房,這類需求已成為近幾年主力需求,在多數城市,所占比重超過90平方米以下的剛需,今年這類需求將顯著釋放,有利房價上漲。







??負面



??中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立:降首付對樓市不會有根本性的提振作用,目前房地產市場面臨結構性的矛盾,年輕人有購房需求,但購買力卻不夠;由於房地產市場供過於求,導致投資需求也進一步下降,降首付對樓市而言不會從根本上有提振作用。







??樓市新政的出臺,對市場信心的提振無疑有很大的作用,碧桂園城市花園表示,新政之後擔心的是貨量夠不夠,而不是成交好壞;蘿崗科城山莊有關負責人說,3月份新政出臺後,樓盤來電、來訪的市民大幅增加,預計新政之後的周末,樓盤現場會很火爆。



??改變4



??一份2012年的調查數據顯示,北上廣深四大一線城市居民的住房擁有率在七成左右。對於這樣的城市,改善型買傢應是市場的重要力量,隻是這股力量被限購、限貸所束縛瞭。一旦該部分消費力被釋放,整個樓市的買傢結構將發生很大的變化。“改善型買傢購買力會大量釋放,該類型買傢在市場中的占比會快速上升,”黎文江對此很篤信,“那些庫存的大面積單位會得到有效消化。”







??2009年5月 77.43 -7%



??馬上買



??股市的反應迅捷而有力,當天地產指數漲幅超過5%,創下去年年底之後的新高,10隻地產股強勢漲停。業主與商傢的反應同樣迅速,有二手業主迅速反價,有開發商高調承諾24小時不漲價、一周不漲價,有開發商則偷偷地將價格調高……



??眾人談

??今年開頭兩個月,全國房地產市場表現不佳,成交量、成交價、房地產投資增速等重要指標全面下滑,去年房貸新政給房地產成交帶來的刺激日漸消減,市場再次陷入低迷的氛圍,觀望者日眾。作為一線城市的廣州表現好於全國,但隻是還不壞而已,一手住宅的成交量104萬平方米,在最近5年同期的成交中位列第三。徐曉表示,南沙因為有自貿區的影響,3月份的成交表現不錯,部分項目開盤能有100多套的成交,比之前的二三十套大有改善,但除瞭南沙,其餘區域表現平平。受此影響,開發商的信心明顯不足,近期眾多上市房企公佈今年的銷售目標,增幅多在20%之內,與之前幾年三四成甚至近五成的增幅相比,保守瞭很多。

??戴德梁行華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏:這絕對是個重大利好,就全年來講,房產政策的調整還隻是個開始,相關新政僅是針對普通住宅,針對中高端住宅的政策,有可能會在7、8月份出臺,今年普通住宅的漲幅或在10%以上,中高端住宅漲幅將介於5-8%。



??某研究員嚴躍進:此類政策將直接刺激地產股繼續上漲,直接導致市場成交量的上升,在改善型購房需求積極釋放的情況下,將帶來整個市場價格的提振。



??招商證券宏觀發展研究中心主管謝亞軒:該政策與去年9月30日的房地產政策放松一脈相承,政府希望借此穩定房地產投資和傢庭部門的消費意願,從而推動總需求的企穩回升。



??2009年6月 110.4 43%



??建行副行長楊文升:相信政策是回應市場剛性需求,尤其是改善性需求。隨著城鎮化發展,個人住房需求增加,相信二套房市場有增長潛力,建行將盡快推出措施回應相關政策。








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內容來自sina新聞

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