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  心態:沒有財力,但要有這個意識

  詹銘:知道離婚協議是怎麼簽的:所有住房供女方所有,所有債務供男方所有,所有債權歸女方所有。人傢說凈身出戶,我這是連皮都剝瞭。其實我們夫妻感情很好,這都是被房子逼的。

  詹銘:我當時在讀清華金融總裁班,聽瞭一些老師講課,自己也分析瞭一下,同時也覺得住宅空在那不踏實,不如賣瞭轉到商業,結果剛賣瞭金融危機就來瞭,記得2008年有一大批在大梅沙炒房的都是割肉走的。

  南都:我很好奇,你最初炒房時有多少資本?

  ●2009年五一前後,兩人聯手先後買瞭某豪宅別墅盤四棟,其中三棟一個半月後拋出,盈利3000多萬。留有一棟,總價2030萬,首期600萬,月供10萬左右,一年半不到以3650萬拋出。

  ●2006年上半年開始炒樓,與朋友聯手分別以620萬、580萬買進萬科十七英裡2套別墅。

  詹銘:是的,現在很多這樣的小貸公司,反正國傢也支持中小企業嘛。不過這裡有很多變通,有些人一次申辦二到三十個公司,用錢養著,你需要買房就把整個公司空殼賣給你,你買瞭以後抵押貸款再投資。國傢也在堵這個漏洞,但成效似乎不大。

  南都:你投資的資金鏈條是怎樣的?

  南都:我有些好奇,為什麼你會選擇在2008年過完年就拋售?你預測到瞭金融危機嗎?

  詹銘:和朋友聯手,一人600萬減輕負擔。再說都是銀行按揭貸款,二成首付120萬,月供不擔心,有實業支撐。記得2008年初拋售時,600萬翻到1200萬才意識到,資金的杠桿用不好是一把刀,用得好裡面的機會非常多。

  詹銘:都說一鋪養三代,有租收心裡踏實一點,毛坯房鎖在那每個月還要管理費呢。不過關鍵還是因為限購,像我2008年賣的有些別墅現在還是那個價,這些海邊度假型別墅,限購以後受到的影響比較大。



  詹銘:當然,銀行是非常看重流水賬的,這代表瞭你的盈利能力,很多企業像雷曼兄弟就死在現金流上,如果沒有實體經濟支撐,投資房產心裡是很虛的。

  詹銘(化名):1999年過來的,帶瞭一小批貨(黃金首飾)和一部車,基本沒有現金,算半個白手。

  ●2008年底,購入東海岸最後一期4個門面三棟別墅,門面2萬元/平方米,別墅330萬一套,總投資2000萬元。

內容來自sina新聞

  詹銘:財力沒到眼光角度自然不一樣,我老傢朋友來看那套豪宅樓王別墅時,他就說房子建在那麼高的地方,下來買菜好麻煩。像趙本山買私人飛機,我覺得買那個幹嘛,坐一個頭等艙照樣很舒服呀,他的境界和層次和我們又不一樣瞭。當然,除瞭爹媽給的,很多人都是從低到高,從無到有,你可以沒有這個財力,但是你要有這個心態和意識。

  南都:現在的小貸公司做的就是這個生意吧?

  詹銘:不怕笑話,買首套房時隻有五六十萬存款,我想在生意上做周轉,老婆非得要買房。到2006年投資十七英裡,手頭上可用來投資的錢大概有100來萬。

深圳投資客100萬元起傢 炒樓八年賺近億元

  南都:你的投資大部分都是用瞭銀行的錢?

  詹銘:2004年剛有點起色就掉瞭一批貨,損失幾十萬,打擊挺嚴重的。缺錢就會想很多辦法去找錢,當時就發現幾年前買的那套房漲得很快,那時就有點意識瞭。

  南都:你的真正投資應該是從十七英裡開始的吧?那時是怎麼產生投資房產念頭的?

  南都:你老婆願意?風險很大啊。

  南都:我看2012年你還買瞭一套樓王二胎土地住宅,那時已經限購瞭,你怎麼會還有資格呢?

  南都:以後就以商業投資為主瞭?

  秘訣:投資房子大部分靠貸款

  詹銘:之前的別墅投資全部都是首付兩成,其餘銀行按揭貸款,有些甚至隻交瞭定金,房價上來後如果利潤可觀我們也轉手。譬如2009年五一入手的那四棟別墅,前三棟各自隻交瞭100多萬定金,還沒簽合同一個半月後就漲瞭2000多萬,我們就直接賣合同。

  詹銘:初期靠現金流貸款按揭,房價上漲後快速拋出,通過短期操作積累資本,達到一定實力後再提前把貸款還清,然後將物業以企業名義抵押給銀行再貸款出來,比按揭高一點,但一來可以補充資金流,二來可以對外放貸。現在民間利率一年20個點左右,還掉銀行8個點,還有12個點,表示你從銀行貸一個億,一年就有1200萬的利息收入,這比純粹的租金收入強多瞭。

  ●2009年下半年,將東海岸最後一期三棟別墅以每棟700萬拋出。

  我選物業,一定要地段好的,可能會買貴但一定不會買錯。---資深投資客

  南都:所以有時價格對你們來說,並不是最重要的,關鍵是否有升值的能力?

投資客炒房辦法

 &房屋二胎借款銀行emsp;詹銘:之前住在別墅裡,孩子大瞭出去瞭,老婆說兩人住寂寞要搬到市區,我之前那些住宅大部分在老婆名下,我是有名額但要離婚,為瞭自住,沒有辦法,隻好辦瞭假離婚協議。

  一邊看空一邊看漲,這邊唱罷那邊登臺。在有些分化、降溫跡象的當前,買還是不買成為樓市一個兩難話題。不過,詹銘(化名)卻說,買還是要買的,隻是可以再等等,最好等到回暖的一瞬間出手,不要等到下跌時出手。今年48歲的他是一個成功的生意人,更是一個資深投資客。他目前手頭上有16個房產證,4套住宅1套別墅,3套商鋪8個寫字樓,其中寫字樓的面積有3000平方米。2006年炒樓至今8年,當初的100多萬本錢,如今已變成近億元(現金及固定資產市值),每月還有300多萬的穩定租金。

  南都:100多萬就敢投資1200萬的兩套別墅?

  南都:那你認為現在是入手的好時機嗎?

  詹銘:我覺得可以再等一等,我是看好後市的,這段時間其實我已經開始在看,別人不看時你去看就非常容易看得到,而且議價空間比較大。我的經驗就是想投資的話,別輕信專傢,一定要多看盤,中介煩人也要跟他們打好關系,要得到真實信息,出手時心裡才有底。現在市場已經不是以前那種粗放式,要有自己的判斷,最好等到回暖的一瞬間出手,不要等到下跌時出手。

  南都:你去看物業時主要會看些什麼?

  詹銘:我買寫字樓時,就會調查空置率、租金水平、企業在租、行業承擔租金的能力等,不能光聽別人說。我從不買那種什麼主題小商鋪,風險很大,建議小投資者也不要考慮,可多留意行業比較集中地方的小戶型,客流要多,租金不論高低有連續性收益就好,也可以留意資源比較有限的藏品,如高檔紅木佛珠,黃花梨、紫檀等,這些目前升值很快。

  摘要:一邊看空一邊看漲,這邊唱罷那邊登臺

  詹銘:對,之前是自住自用,買十七英裡時目的就很明確,就是為瞭投資賺差價,一是感覺項目好,肯定有人接,二來從2004年開始房價就一直在穩步上漲,其實這就是機會,我是感覺到瞭一點,畢竟之前買的自用那些都漲瞭不少。後來到2009年超豪別墅那次,就是飛躍,機遇特別好,剛好趕到房價快速上漲的那一波,光賣合同就賺瞭2000多萬。

  南都:接手的人願意嗎?心裡平衡嗎?一個半月就讓你們賺瞭2000多萬的差價?

  詹銘:這個你就要瞭解豪客的心態瞭,在他們而言,金錢隻是一個數字,隻要喜歡隻要唯一。最經典的是第一套別墅,是項目最貴的一套樓王,當時還有電視劇在那取過景。5500萬入手,先交100多萬定金,一個半月後漲到8000多萬,被深圳一個超級投資客看中,這人當年炒股賺瞭幾個億,他買這套房子就是為瞭獎勵自己,他說他不管別人賺多少錢,他隻看這個房子值不值,談妥後我們直接就把合同賣給他瞭,現在這棟別墅市值1.5億,他也賺瞭。

  南都:這麼說來其實作為投資客,你們的心態和平常人也是不一樣的?

  南都:你哪一年到的深圳?白手起傢嗎?

  南都:你的錢是不是也流到開發商那裡去瞭?你不怕他們崩盤?

  詹銘:可以這麼說。就像我選物業,一定要地段好的,可能會買貴但一定不會買錯。有次我看中深圳東門一鋪位,100平方米7500萬,朋友都說貴,我覺得挺好。我算瞭一筆賬,店鋪開張後(賣黃金首飾)每年毛利可到5000萬,除掉所有成本純利約750萬,鋪子首付一半3750萬貸十年,每月除供樓外還有結餘,10年後鋪子漲到1.5億就是賺的瞭,2000萬的貨(黃金)十年變3000萬,即3000多萬的投資十年就變成近2個億,怎麼不行呢?隻要看好,貴一點不怕,時間久瞭總會漲上去。

  南都:也就說你以後還會繼續投資商業?

  詹銘:是,我覺得中國最大的投資機會還是在物業。這麼多年實體做下來,我發現身邊隻做實體生意的大多都在虧,像我這種有業餘愛好的才賺錢。我現在對寫字樓情有獨鐘,覺得比買保險要好。而且我從小傢裡環境不是很好,所以看到好的物業,占有欲望特別強,如果你的財力達得到後,買房子是有癮的。

  南都:是不是你有良好的現金流,銀行才會樂此不疲地貸款給你?

  投資經歷



  ●2006年下半年,在大梅沙東海岸再買一套別墅,總價420萬元。

  ●2008年過完年,分別以1350萬和1280萬拋出十七英裡兩套別墅,大梅沙東海岸那套以650萬拋出。

  時機:最好等到回暖的一瞬間出手

  南都:生意做得好嗎?怎麼想到去炒房的?

  詹銘:是有三四線的開發商找我借錢,崩盤我倒不怕,有資產抵押。隻是我在想,國傢保障房不是建不起來嗎,地產商崩盤後政府會不會把房子全部變成保障房?現在銀行不放貸,一次性付款又付不起,沒人買導致崩盤後政府就接收再整體拍賣,還瞭債務後就是政府的瞭,再賣給老百姓還有得賺。

  ●2010年開始,以3.3萬-3.5萬/平方米價格,開始陸續購買大量寫字樓,現在市價5.5萬-6萬/平方米。

  ●2012年底再買一套1000萬元的196平方米樓王單位。

  ●2014年,又開始留意寫字樓市場。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-20/15502785828.shtml

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