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  在美國,不僅有個人破產法,而且個人按揭貸款合同也規定,如果個人以按揭貸款購買的住房成為瞭"負資產",個人隻要選擇破產,或"斷供",隻要把所持有的住房交給銀行,其個人住房債務就此中止。也就是說,在美國,個人住房按揭貸款的債務是有限責任的。隻不過,如果這樣的債務違約發生,會給個人留下信用違約不良記錄。

  對於個人的住房成為"負資產"後,不同的國傢其法律制度不同,個人選擇的方式是不一樣的。

  最近,有國內媒體報道說,隨著中國住房市場的周期性調整和房價的震蕩,中國將全面地爆發大規模的"斷供潮"。就如2008年美國次貸危機爆發所引發的美國金融危機及全球經濟危機一樣,如果中國"斷供潮"大規模爆發,也將引發中國的銀行危機、金融危機及經濟危機。

  這些言論有點危言聳聽,其分析解釋也不符合中國法律規定及現實邏輯。首先,所謂的"斷供"是指個人通過銀行住房按揭購買的住房,在房價大幅下跌後,其持有住房價格遠低於個人繼續要繳交按揭貸款的價格,即個人所持續的住房變成瞭"負資產"。這時理性的個人選擇停止再供按揭貸款,讓個人所持有的住房為銀行收回。也就是說,當個人通過按揭貸款的住房成為"負資產"時,個人選擇停止再供按揭貸款就是"斷供"。

  這幾年來國內住房價格一直在快速飆升,在不同時期購買的住房,即使是通過住房按揭貸款購買,如果房價大幅下跌,其變為"負資產"的概率也會不一樣。比如說,在2009年3月以前購買的住房,如果是一線城市,其成為"負資產"概率就會低許多。而購買的時間越短,越是在房價高的城市購買,其"負資產"的概率就會越高。

  但是對於中國住房按揭貸款來說,中國既沒有個人破產法,也沒有對其合約給出其債務為有限責任之規定。在這種情況下,中國個人住房按揭貸款的債務責任是無限的。也就是說,如果中國的房地產市場價格大幅下跌,居民所持有的住房成為瞭"負資產"。在這種情況下,不會如美國那樣,這些持有"負資產"住房的居民,隻要"斷供",把通過按揭貸款購買的住房交給銀行,其債務就可中止。反之,如果居民選擇瞭"斷供",這時不僅做貸款的銀行可能收回該住房,而且該居民所欠下的債務還得繼續還。直到其債務全部還清為止。不僅個人所購買的住房沒有瞭,個人首付及前期供款打瞭水漂,而且還背著一身債務。

  易憲容

中國房市不會出現美式斷供潮

  對美國人來說,不僅其首付低,有些首付為10%,甚至零首付,而且其住房按揭貸款的債務是有限責任。在這種情況下,一旦其持有的住房成為"負資產",最理性的選擇是"斷供"。這就是為何在美國,一旦住房成為瞭"負資產",就容易爆發"斷供潮"的原因所在。

  可是,在中國,其情況完全不一樣。不僅中國居民購買住房時的首付高,而且其住房按揭貸款是無限責任,再加上中國最高法院有一個對居民自住房保護的特殊解釋,因此,即使國內房價大幅下跌,不少住房也可能出現"負資產",但出現"斷供潮"概率則不會太高。沒有多少居民會作出這樣的行為選擇。

  可以說,當中國住房市場出現周期性調整,房價大幅下跌,個別企業"斷供"事情發生是自然的事情,對此我們不用太多擔心。而國內居民的"斷供潮"則發生的概率不會很高。即使當前中國央行要求放松個人住房按揭貸款,但是商業銀行對此動力不足,讓大規模的個人住房貸款流入高房價市場可能性也不太。因為,無論是住房投資者還是銀行都知道,當前進入高房價市場的風險一定會很高。

內容來自sina新聞

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-22/08102741402.shtml

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