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  但不能忽視的是,一片"大好形勢"之下,一些原本熱銷項目的開發商過於盲目樂觀地估計瞭市場,定價尺度逐漸加大,遠遠超過瞭周邊市場的整體售價,也同時突破瞭購房人心中的紅線,在入市多個月後,仍舊難有一套成交,成為滯銷盤。

  新一期單價漲兩萬元/平方米 熱銷變滯銷

 市場中樂觀情緒蔓延

  2.7萬元、3萬元、4.8萬元、5萬元,四個成交數據中,前兩個是位於北苑區域的天潤福熙大道(樓盤資料 業主論壇) 去年7月份時的價格,而不足一年的時間,現在去項目售樓處,銷售人員會告訴每一個看房人:如今的售價是5萬元/平方米。

  京城樓市,無疑是全國范圍內最特殊的一個。即便受著限購、限價的雙重禁錮,頂著"全國最嚴調控細則"的帽子,依然無法抑制其不斷上漲的房價。無論是"分拆裝修"的曲線漲價,還是期房熬成現房的直接提價,土地出讓價格的不斷攀升,使入市新盤再次習慣性售罄;新房庫存量一次又一次地逼近警戒線的市場大背景下,一切漲價似乎都顯得順理成章。

  樓市一旦轉向 跳漲項目將騎虎難下

內容來自sina新聞

  大幅提價的背後是開發商對於市場的樂觀估計,不過這樣的樂觀並沒有在銷售數據上得到體現,根據北京市房地產交易管理網顯示,截至5月13日,天潤福熙大道新推出約300套房源中,僅成交一套,成交價為48519元/平方米。



  聯美地產集團總裁助理史明表示,開發商在定價時確實存在一些樂觀的因素,尤其是經過瞭2012年的樓市快速回暖和住宅土地供應大幅減少影響,很多開發商都認為樓市會在未來很長一段時間裡出現供不應求的情況,基於此判斷也就難免出現看好後市的情緒,開始大幅提高價格,認為市場上隻要是房子就能賣出去。

  不但會讓項目自身陷入滯銷困境,一旦市場風向變化,購房人迫於價格壓力重新選擇觀望,已經上漲的房價是很難回落的,稍有下調就難免遭遇老業主維權,企業自身形象也會嚴重受損。

  土融建融台南東區土融建融市場中樂觀情緒蔓延 資金充裕給瞭開發商信心 超低銷售率使開發商騎虎難下---

每平米從3萬元漲至5萬 天潤福熙大道熱銷變滯銷

  作為北苑區域主打改善型需求的項目,天潤福熙大道幾乎是一夜之間就將價格提到瞭豪宅的檔次。一位代理公司的負責人向記者透露,目前,北苑區域的整體新房售價在3.5萬元/平方米左右,而福熙大道這個項目在去年7月份開盤時,據開發商的統計,開盤當天就成交瞭4.5億元,一度成為樓市回暖的典型例子。但如今,該項目在今年3月6日,也就是北京限價政策執行前獲得瞭預售許可證,報價也從曾經的3萬元/平方米躥升到如今的4.8-5萬元/平方米,成為名副其實的豪宅。

  除瞭上述項目外,在北京房地銀行房屋二胎利息貸款全省皆可處理產信息網上,還有類似銷量停滯的樓盤數據:大興某項目一期開盤,賣瞭快兩年,價格始終在2萬元以上,仍有300多套房源可售;通州某樓盤開盤半年,成交率隻有25%左右。在火熱的市場下,大多項目入市即告售罄,但這批銷售不足五成的樓盤,依舊遍佈昌平、順義、通州、大興等多個板塊。

  資金充裕給瞭開發商信心

  雖然4月下旬市場有所降溫,但是京城樓市仍可以說是需求旺盛。之所以還有不少的"滯銷盤",主要還是因為價格。有的是因為拿地價格太高,便宜賣容易虧本,不開盤又被建委一再督促,隻能掛出高價等待市場再一次上漲。而有的則是刻意提高售價,變相捂盤惜售,因為核心位置土地的減少,不少城區項目都選擇瞭高價格,緩著賣的策略。像去年底東四環某項目曾把售價從5萬元一下子提升到8.5萬元/平方米,既是為實現利益最大化,也達到拖緩銷售周期的目的。

  "如果有大量樓房賣不出去,那麼房地產開發商就會專註於銷售,而不會在資金無法回籠的情況下再去拿地。現在開發商群起融資來拿地或籌建新項目,說明樓房積壓並不嚴重,而且看好銷售市場表現或前景不好。"首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池在接受采訪時表示。

  "我們信心十足。"雖然因為另簽裝修合同被指變相漲價,但北京萬科的一位高層管理者仍向記者表示,現金流的寬裕保證瞭開發商的項目銷售的信心。

  今年,已有包括恒大、富力、融創、龍湖、雅居樂、世茂等多傢開發商接連宣佈瞭融資計劃,萬達、綠地、招商也相繼借殼上市或股權註入港股上市公司。在國內信貸和融資渠道對開發商關閉大門同時,香港和境外融資保證瞭開發商寬裕的資金鏈。也給瞭項目捂盤惜售的底氣。

  除瞭資金的充裕外,開發商不惜讓銷售停滯也要提高售價的另一個原因就是對未來市場的樂觀預期。

  房山區某在售項目總經理也表示,賣不動時降價、賣得俏時漲價,這是亙古不變的道理。從開發商的角度講,土地、建安、人員、貸款、銷售等各項成本的增長,房子售價上漲也是正常的事,但關鍵是要看度。在他看來5%-10%左右的價格漲幅既能讓購房人接受,也不會挑戰現有的限價政策。

  無獨有偶,由於價格的因素,北京樓市中依然不乏高價滯銷盤。位於平谷區洳河西畔的天潤·香墅灣1號自入市以來,便屢遭爭議。由於項目所在的平谷區,一直不是樓市的熱點板塊,購房多以本地需求為主,在售項目價格普遍在1.6萬-1.8萬元/平方米之間。而天潤·香墅灣1號在去年9月首次開盤就報出2.2萬元/平方米的均價。據北京市房地產交易管理網顯示,項目去年9月開盤的372套房源,如今隻賣出6套。在北京樓市強勢回暖的8個月,天潤·香墅灣1號銷售仍處滯銷狀態。

  不難看出,許多開發商都迫切希望重拾定價權,也由此出現瞭各種形式的突圍:剝離精裝修費用、期房轉售現房等策略,以達到漲價目的。

  但漲價樓盤中,一些項目的非理性的大幅跳漲,讓售價明顯高於周邊樓盤,捂盤惜售的行為,實際也是一種賭博,賭的是對未來的預期,但也很可能因為市場未達到預期,而造成騎虎難下的局面。

  位於京西的燕西華府,是另一個面臨銷售困境的項目。該樓盤位於豐臺王佐鎮、毗鄰青龍湖。2012年前後接連三次推盤共169套房源,擬售價為3.6萬-6.8萬元/平方米。目前僅簽約二十餘套。

  另外,從實際成交量來看,幾乎所有漲價項目都出現瞭交易量下降。中原地產張大偉認為,目前市場上購房者仍以剛需為主,一旦有樓盤售價上漲,市場馬上會做出反應,新開盤項目的低價也可能倒逼漲價項目回調價格。

  再加上政策對於控制價格的目標逐漸清晰,隨意漲價的項目很可能遭到管理層的打壓,因此業內人士建議,開發商的定價應該以促進銷售為目的,快速周轉的企業風險也相對較小。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-16/09252195061.shtml

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