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首單REITs僅是特例 中信模式很難復制

  但也有分析人士認為,中信首發REITs對於我國房地產投資基金的影響,尚難以高估。中原地產首席分析師張大偉表示,REITs的投向對資本金等有一些監管要求,REITs的資金成本和利潤要求比較高,但目前房地產的利潤率又在降低,所以選擇REITs的房地產項目不會太多。"我國房地產市場主要依賴的還是信貸,REITs不是主流。"張大偉強調。

  此次中信版REITs能否成為行業標桿?諸多業內人士指出,發行REITs的政策條件以及市場條件目前仍不成熟,中信版REITs更多是為瞭名而非利,難以全面鋪開。

  首單之名

  袁一超指出,與海外大多數REITs產品交易機制不同,中信產品的分級結構則使投資變得更靈活。優先級投資者獲取物業租金帶來的固定收益,類似於持有商業地產抵押貸款支持證券,由物業增值帶來回報更像附帶瞭一個認股權證,而次級則像是一個在交易所掛牌的Pre-IPO產品。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也表示,我國的房地產金融化步調比較慢,金融制度、金融產品的創新都需要一個過程。REITs一般打包的是商業性物業,類似辦公樓、寫字樓等。這類物業有一定的租金收入、現金流入。"目前我國商業定性物業還處於大規模建設中,還沒有走到租金回報平穩、比較好的階段。"楊紅旭說。

  中信證券推出的中信啟航專項資產管理計劃,被認為是首單REITs產品,該計劃的期限為3-5年,投資標的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。

  對於此次中信證券用自己的辦公樓做REITs的基礎資產,市場人士表示,想再找到這樣優質的基礎資產並不容易。

  中信起航產品采用結構性設計,針對不同風險偏好的投資人,將產品分為優先級和次級兩類。優先級為低風險的投資人,500萬元起購;針對中高風險偏好的投資者次級部分,3000萬元起購。存續期內,投資收益先滿足優先級投資人,後將剩餘收益分配給次級投資人。優先級評級為AAA,預期收益率5.5%-7%,最終收益率由詢價結果確定;次級預期收益率在12%-42%,次級無評級。產品總規模52.1億元,優先級和次級按7∶3比例發行。

  其中最關鍵的是稅收政策。REITs之所以在美國盛行,最大的優勢在於稅收減免的優惠政策,REITs在公司層面是免征企業所得稅的。在免除瞭企業所得稅的情況下,美國的REITs 收入回報率達到8.4%。

  由中信證券推出的國內首單REITS產品,獲得監管層批準,即將發行。此次中信證券將其兩棟辦公樓作為基礎資產采取分級證券化,並首次嘗試在交易所流通,5年後將公募上市。有房地產業界人士樂觀認為,我國難產多年的REITs終於落地。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出,中信證券在創新業務的開拓上力度一直比較大,較好地識別瞭當前物業經營的資金饑渴。通過這樣一個融資工具,能繞開目前傳統融資模式的障礙。對於很多願意嘗新的投資者是一個不錯的選擇。

  嚴躍進指出,REITs有比較明確的分紅機制,相比過去的賬面浮盈,確定性的分紅更為實在。"此次中信證券在投資者進入門檻、分紅、退出機制等內容上都符合標準的REITs模式。未來不排除各個金融機構將對這個模板進行復制"。

  尚難全面鋪開

內容來自sina新聞

  CRIC研究中心分析師袁一超認為,中信REITs產品優先級收益已基本確定:首先,作為基礎資產的兩棟辦公樓評估時間為2012年底,一年多審批時間的增值將會直接分享給投資人;其次,目前兩棟資產租金的毛利收益率約8%,扣掉各種稅費後,最終有約5%的收益。由於優先級和次級的比例是7∶3,可以保證優先級收益。此外中信證券作為上市券商的龍頭,各方面資質都有保障,兩棟辦公樓租金上漲趨勢基本鎖定。

  此外,制約REITs在中國推出的各種政策障礙,尚未得到實質性解決。用益信托研究員帥國讓表示,一方面REITs業務對投資、管理和人才的專業化程度較高,另一方面政策的支持力度不夠,在稅收、登記制度、上市交易和退出機制等方面的規則不完善,並且涉及《信托法》、《公司法》等相關法律,包括過戶登記制度還不完善、流程復雜、資產評估難等一系列問題。

  中信REITs產品的退出方式,包括上市退出,以及按市場價格出售給第三方實現退出。產品存續期間,優先級及次級投資人均可在深交所綜合協議交易平臺交易。

  但在中國現有稅法框架下,如果希望通民間二胎貸款全省皆可處理過長期持有物業獲得租金收入,要交納5.5%的營業稅,25%的企業所得稅,收入分紅後還要交納個人所得稅;而物業資產的收購和轉讓,也需要繳納高額的資產轉讓所得稅。這在無形中提高瞭可供選擇的物業資產門檻,使得REITs產品的凈回報率很難達到投資者要求,使其吸引力下降。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-17/08112691528.shtml
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