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內容來自sina新聞

樓市分化下持續前行 差異化發展迎來機遇



  在房地產市場出現明顯的需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡的背景下,一二線城市房價易漲難跌;三四線城市卻受困於人口回流與經濟實力,呈現供大於求的現象。一線城市和小部分二線城市的漲幅過大,掩蓋瞭全國整體房地產市場已經逐漸出現的沖高回落趨勢。

  如果對2013年樓市用一個詞概括,"分化"或許最為恰當。"一二線城市托人買房,三四線城市請人買房。"盡管隻是一字之差,但在"托"與"請"的轉換之間,透露的市場行情卻大不相同。

  某研究院發佈數據顯示,全國百城房價自2012年6月以來連續19個月環比上漲。不過,不同城市房價卻呈明顯分化:一二線城市房價上漲壓力依然突 出,三四線城市價格繼續下行。"從進軍三四線城市,到逃回北上廣,品牌房企的佈局調整反映瞭當下的市場變化。"某知名房企負責人認為,"深耕一線城市及部 分熱點二線城市是企業利潤及未來發展的保證。"

  而在談及樓市分化的原因時,世聯行地產董事長台中農地貸款陳勁松認為,其根源在於人口流動、收入分化、產業集聚、服務半徑和水準、運輸距離等因素。

  "雙分化"或將加劇

  多傢機構發佈的數據和研究報告顯示,2013年我國樓市房價和房企分化趨勢明顯,2014年這種變化仍將持續。"由於一線城市的供應量不足、需 求極大,所以一線城市房價將延續漲勢;二線城市則是比較平穩的、緩步增長的趨勢;三線城市面臨的壓力比較大,房價將保持平穩可能不會有增長;而四線城市是 一個下降的趨勢。"花樣年控股集團董事局主席潘軍對2014年的樓市行情給出瞭自己的判斷。

  對於房企的"分化"趨勢,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,會呈現新格局或將上演"龍爭虎鬥"。"2013年,銷售過百億元房企軍團擴大到71 傢,較2012年增加18傢。房企千億元軍團的擴容與百億元企業規模的擴大,表明市場集中度進一步提高,房地產企業爭奪市場龍頭老大地位將更加激烈。"

  此外,千億元與百億元以上房企的"分化"特征將更加明顯,尤其是對於排名30以後的房企來講,"力爭上遊,不上則下"將成為未來房企競爭格局變 化過程中的主要特征。"2014年房價漲幅放緩已經成為市場共識。"某機構分析報告指出,隨著土地供應的增加,以及差別化調控政策的推進,2014年房地 產市場的多項指標增速都將放緩,未來樓市將可能進入"減速"運行的階段。

  中國銀行發佈的《2014年宏觀經濟金融展望報告》則指出,由於三四線城市就業和發展機會有限,經濟發展不均衡、就業機會不均等的狀況很難出現 根本性變化。此外,十八屆三中會全要求,進一步放寬中小城市戶籍限制、嚴格控制特大城市新增人口,這意味著隨著土地改革制度的推進,中小城市的土地供給將 大幅增加,房價下跌城市個數可能繼續增加。

房仲網二胎年息借貸增貸轉貸 "差異化"迎來機遇

  業內專傢認為,"雙分化"導致"差異化"。2014年各地的樓市調控政策將會有所不同。"重點一二線城市會依舊從嚴,三四線城市有望迎來機遇 期。"多位房地產從業者表示,未來三四線城市將迎來大量的農業人口進城,從而衍生出新增住房需求。目前,我國推進新型城鎮化也將有助於三四線房地產市場的 長遠發展,加上差異化調控將利好這些城市的房地產企業。

  華遠地產(華遠九都匯)董事長任志強近日表示,2014年至少有三個重要因素將會影響房地產市場。

  任志強說,如果宏觀經濟轉好,房地產通常會受到打壓,一旦GDP增速有所下降,房地產將會被視為重要推動力。對於今年的宏觀經濟走勢,任志強的觀點是"不會太好,也不會太差。"因此,房地產市場將不會承受更大的政策壓力。

  另一條主線是供給。今年多個熱點城市加大瞭土地供應規模,這種趨勢將會持續。而實現供給與需求的動態平衡,需要較長的時間。一方面,土地供應 後,通常要兩三年才能上市形成供應。而在政府壟斷供給的局面下,也難以形成更大規模的供應。另一方面,部分城市的住房需求仍十分旺盛。

  第三條主線是改革。任志強認為,越市場化,對企業越有利。他提醒2014年將註意力轉移到"改革",而不是緊盯房價,其中主要關註土地制度、戶籍制度、城鎮化方面的改革。

  世茂集團董事局執行董事許世壇近期也宣稱,未來5~10年房地產還有很多機會。其理由在於:第一是城鎮化帶來的機遇,第二是"十八大"對多個領 域的改革。"總體來看,房價上漲仍是2014年的主旋律。"張宏偉認為。"雖然依然在漲,但中國房地產不存在崩盤問題。"全聯地產商會負責人表示,其中重 要原因就是中國土地供應機制,"不賣地,地方政府難以為繼,這是短期內解決不瞭的。"



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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-09/10382600588.shtml

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