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內容來自sina新聞

細則陸續落地 剛需和改善新政下誰更受益



  9月30日出臺的央行新政開始逐漸落地,包括建設銀行、北京銀行等在內的多傢銀行表示,執行首套房認定的新標準。不過,雖然央行政策中提及"7 折下限",但據業內人士介紹,目前低於9折也都存在難度,房貸利率7折難以實現。在業內人士看來,目前的新政中真正影響市場的隻是由"二套"變"首套"的 改善需求,而對剛需的支持力度有限。

 細則陸續落地

  近日,包括中行、建行等在內的多傢銀行相繼表示執行央行的新政,對於貸款購買首套普通自住房的傢庭,以及擁有1套住房且已結清相應購房貸款、為 改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的傢庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由各分行根據風險情況自主確 定。除上述已發文的銀行外,根據鏈傢地產瞭解到的情況,目前已有浦發銀行、北京銀行、郵政儲蓄銀行以及匯豐銀行也開始執行新的標準。

  鏈傢地產市場研究部張旭表示,從各傢銀行政策落地的情況來看,均嚴格執行瞭央行政策中對首套房認定的松動標準,即無論名下是否有1套住房,隻要 已結清購房貸款,均可按照首套的房貸政策執行。而在利率方面,與政策頒佈以前並無明顯變化,最大的利率優惠幅度仍為九折,且均有附加條件,附加條件較以前 也未出現變化。因此,目前來看真正影響市場的隻是由"二套"變"首套"的改善需求,而這也屬於預料之中。

 新政撬動改善需求入市

  據我愛我傢介紹,其客戶林先生在朝陽區有一套兩居室,現在已還清貸款打算賣掉,聽到央行出臺新政的消息後,原本打算再等等的他,立刻改變瞭計劃。按照原來的政策他買房為二套,而新政房貸認定方式執行後,他這種情況可以被算作首套房。

  中介機構偉嘉安捷給記者算瞭一筆賬,以北京地區一套500萬的住房為例,按照新政執行為首套房,首付比例僅為30%,也就是150萬,利率最低 為九折。而按照舊的政策執行,二套房的首付是70%,首付款為350萬,利率也要上浮到1.1倍。首套房認定標準重新界定後,以林先生為例,購房人在首付 上能夠節省200萬,首套與二套之間的利息差為1.31%,首套房認定的放寬能夠前期為購房人降低不少首付的支出。

  偉嘉安捷指出,目前北京地區總二次置業人群的比例在30%-40%左右,而外地剛性購房人群也在10%-20%左右,政策對於首套房認定的放寬,將部分符合政策要求的改善型人群釋新北金山土地貸款放出來,將解套出約20%-30%的購房需求。

  另外,偉嘉安捷在利率方面還給記者算瞭一筆賬,以貸款100萬元20年為例,將基準與9.5折和9折房貸月供利息對比如下:以100萬元20年 房貸為例,基準利率與9折利率之間每月的房貸差額為384.2元,總利息差為92238.23元,如果回調到9.5折利率,月供差額僅為193.4 元,20年下來總利息差為5萬元。

  "真正能夠撬動購房需求的是新政中首套房認定標準的放開。進入下半年的房貸市場正值改善置業人群較為活躍的時期,新政的出臺恰好能夠讓大部分改善型人群解套出來。認貸不認房的形式降低瞭改善銀行二胎 銀行二胎房屋型購房人的入市門檻,經濟壓力上的減輕將進一步提振購房信心。"偉嘉安捷指出。

房貸2胎銀行年息 對剛需利好有限

  記者在采訪中瞭解到,業內認為,新政對改善型的刺激作用更大,而在利率不變的情況下,對首次置業的剛需利好有限。

  "雖然央行政策中提及7折下限,但在目前高融資成本、低房貸利率、加上銀行信貸額度緊張和自由定價的市場體系,房貸利率7折難以實現,低於9折也都存在難度。"張旭表示。

  中原地產首席分析師張大偉也認為,購房者最關心的信貸折扣利好沒有體現,本次央行文件中,提及最低7折的首套房貸款下限,但這並非新政,隻是常 規性的條款內容,在目前資金價格情況下,銀行吸儲難度非常大,這種情況下,不僅7折不可能,連9折以下貸款折扣出現的可能性都非常低。

  "剛需可能受到歧視,松綁的二套政策,可能會對剛需無房戶不利,如果銀行額度不變,必然銀行會更願意貸款給已經結清貸款的擁有一套房業主,這種業主還款能力強。後續可能銀行針對不同客戶有不同的執行政策,所以剛需可能受到影響。"張大偉直言。

 市場反彈幅度依然看信貸

  對於未來一段時間的市場,業內認為,市場反彈的幅度依然依賴於信貸情況。

  張旭告訴記者,從目前各銀行頒佈的具體細則看,首套房貸認定標準執行後,將促使改善性需求入市,在這部分需求釋放的帶動下成交將出現一定的上 漲,但未來市場能否出現持續性的回暖以及回暖的程度,還要看利率的變動趨勢。長期來看,在利率沒有大幅松動前,成交的上漲幅度可能有限。

  在張大偉看來,中國人對房產投資很熱衷,貨幣的超發導致房價處於高位,在這十幾年的樓市發展過程中,信貸一直是業內人士以及普通購房者判斷市場 的最重要指標,也是最關鍵信號,所以這一信號的意義將非常大。本次央行的松綁,雖然未提及降準、降息。但松綁的幅度遠遠超過之前預期的認房不認貸款。基本 上是之前信貸政策的全面松綁,對市場的信號意義非常大。該政策也釋放大量需求,對於目前市場上來說,起碼可以增加30%的可購房人群,而且這部分人群恰好 都是之前被政策抑制的意願購房人群,對於市場來說,這一政策的松綁效果相當於限購松綁影響的5倍以上。

  "樓市基本可以判斷,除瞭小部分三四線城市,庫存積壓過於嚴重外,其他城市全面止跌,庫存壓力小於20個月的基本都會出現再次上漲。後續地方政府預期還會在稅費政策等方面松綁,樓市第三輪救市還將次第出現。"張大偉預測說。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-17/08242948643.shtml

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