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溫州正迎來城市綜合體的建設高潮。

  10月末，新湖中寶以16.62億元競拍獲得溫州瑞安萬松商業綜合體項目，而這隻是溫州大力推進城市綜合體建設運動的一角。

  此前，已有萬達、華潤、泰國正大等地產大鱷先後進入溫州，大手筆投建城市綜合體項目。

  據21世紀網不完全統計，目前溫州已獲批在建、可建的城市綜合體項目超過20個，投資達數百億。

  在住宅地產連跌2年、價格腰斬之後，溫州正期望借助城市綜合體實現"大都市崛起"。但頗為尷尬的是，此前溫州三個標桿性的商業地產項目都難言成功，甚至以失敗而告終。

  21世紀網在溫州當地調查獲悉，溫州市的第一個城市綜合體項目，曾經的浙江第一高樓--世貿大廈，已建成5年但卻遲遲通不過驗收而且訴訟纏身幾近爛尾；溫州五傢企業聯手投資近20億的歐洲城慘淡經營多年後，已經改換門庭；在建的浙江第一高樓--綠城 鹿城廣場，開建6年仍未完工。

  在住宅地產泡沫破裂之後，幾年之後，溫州樓市或將迎來商業地產的泡沫。

  城市綜合體井噴 可建在建項目超20個

  10月28日，新湖中寶發佈公告表示，其控股子公司上海融喆投資發展有限公司以總價16.62億元競拍獲得溫州瑞安三塊地塊。

  據21世紀網瞭解，新湖中寶此次競拍地塊屬於溫州瑞安的一個城市綜合體項目，面積近16萬方，而這隻是溫州大力推進城市綜合體建設運動的一角。

  在新湖中寶之前，已有萬達、華潤、泰國正大等地產大鱷先後進入溫州，大手筆投建城市綜合體項目。

  4月25日，萬達集團在溫州的第二座萬達廣場正式動工興建，根據規劃，平陽萬達廣場位於鰲江鎮江濱中央商務區疏港大道，項目總體量為55萬平方米，將在20個月內建成。

  這是萬達第二個在城鎮上的城市綜合體項目，但在當地已有企業搶先於萬達佈局。

  2012年7月19日，香港上市的地產公司明發集團宣佈在鰲江投資16億元建設明發城市綜合體項目，項目地塊位於鰲江火車站站前小區，總用地面積約98畝，總建築面積約18萬平方米。

  此外，在明發綜合體附近，鰲江鎮還規劃瞭紅星美凱龍綜合體，總用地面積約為268畝，總建築面積約為50萬平方米。

  一個小鎮3個城市綜合體項目，這正是溫州大力推進城市綜合體建設運動的一個註腳。

  當地人士對21世紀網表示，溫州的這股城市綜合體建設熱潮始於2011年，當年1月萬達入駐溫州，從開工到開業隻用瞭20個月。

  據悉，溫州龍灣萬達廣場總建築面積為38萬平方米，總投資額為38億元。在其開業之前，溫州市區所有百貨商場的面積總量不到10萬平方米，而萬達僅商業方面就超過20萬平方米。

  在項目開盤時，場面異常火爆，現場超過2000名客戶認購，是溫州商業地產開盤當日銷售最火爆一次。

  "開盤後最先搖號的2批客戶，銷售超過200套，大部分客戶都是購買2套及以上，其中部分客戶直接購買整層。"當地媒體曾這樣報道萬達當日的銷售情況。

  在萬達之後，更多的地產大鱷開始進駐溫州。

  2012年9月，華潤集團旗下的華潤置地(上海)有限公司聯合溫州當地企業森馬集團投資50億元，在溫州打造一個面積為45萬平方米的城市綜合體項目--華潤萬象城。

  2013年8月，泰國正大集團宣佈在樂清投資70億元，建設一個85萬方的城市綜合體項目。

  而這隻是溫州大力推進城市綜合體建設運動的一角，溫州市區以及各縣市的城市綜合體項目可謂遍地開花。

溫州一個正在建設中的城市綜合體項目

  在平陽，除瞭鰲江鎮的3個城市綜合體項目，昆陽鎮已規劃有昆陽城東綜合體項目；在瑞安，則有剛剛拍出土地的新湖中寶萬松城市綜合體、在建的新玉海國際街區、塘下城市綜合體；在永嘉，已有在建的甌北商務中心；在樂清則有南虹廣場、樂清濱海新區城市綜合體、樂清正大廣場城市綜合體等多個項目。

  而溫州市區的城市綜合體項目更為密集，東西走向的甌海大道上，從東到西目前已有已開業的龍灣萬達廣場、在建的大西洋購物中心、華潤萬象城；同樣是東西走向的錦繡路上，則將有置信廣場、橫瀆河西城市綜合體先後亮相；此外，市區還有牛山城市綜合體、濱江廣場、空港國際購物中心、景山城市綜合體、六虹橋城市綜合體等多個項目在建或將啟動。

  據21世紀網不完全統計，目前整個溫州已獲批在建、可建的城市綜合體項目超過20個，投資達數百億，個別區域2公裡之內就有兩個城市綜合體。

  溫州泰和房產營銷專業機構總裁林育對21世紀網表示："據我們統計，2012年之前溫州的城市綜合體總共有150萬方，2013年一年就有350萬方，2014年之後估計還會有更多。"

  瘋狂上馬背後 "政府意志"導航

  那麼，緣何溫州的城市綜合體會突然崛起？

  有當地的房地產業人士告訴21世紀網，除瞭建地貸款彰化員林建地貸款住宅市場受到政策打壓，資本正快速從住宅流向商業地產這一因素外，"政府意志"也扮演瞭重要角色。

  長久以來，雖然溫州經濟、溫州模式在國內享譽盛名，但溫州的城市建設卻一直受人詬病。

  由於受山地地形所限，之前溫州城市規模呈狹長型，框架並沒拉開，主城區面積還不到300平方公裡。城市建設也比杭州、寧波甚至紹興這些省內城市落後。

  2011年溫州市委市政府劃定瞭一個"溫州大都市的宏偉藍圖"，制定瞭生態型國際性現代化大都市的目標定位：形成1個主中心、6個副中心、50個左右區域性中心鎮的"1650"網絡型組團式大都市發展新格局。

  城市綜合體因其特殊性，則被視為溫州大都市崛起的重要支撐。根據溫州市2011年出臺的《溫州市城市商業網點規劃(2010-2020)》，溫州規劃瞭 5個城市級商業中心、10條特色商業街、20個城市綜合體。

  "一個城市的發展，商業和公園至關重要，從政府的角度來看，一個城市綜合體項目將帶動周邊地價的提升；而從開發商角度來講，便宜的低價則具有很大吸引力。"林育對21世紀網表示。

  據悉，根據《溫州國傢森林城市建設總體規劃》，到2020年，溫州市規劃建設的主要城市公園將超過70個，規劃建設面積超過3000萬平方米。

  之前溫州市政府出讓溫州第一高樓--世貿大廈的土地時，曾要求開發商打包建設一個主題公園。

  在與政府的合作中，開發商獲得土地的價格也低瞭不少。據林育介紹，平陽萬達廣場的樓面價僅為1900元/平方米，華潤萬象城的樓面價則為2800元/平方米多點。

  為瞭給這些項目提供足夠的土地，溫州市政府目前正在開展一場規模宏大的"土地運動"。

  2012年鹿城區啟動瞭28個"城中村"改造項目，平陽西灣則通過圍墾工程，開發出5400畝用於城市綜合體項目。

  尷尬的現實 浙江第一高樓爛尾5年

  不過，雖然現今溫州的城市綜合體建設正如火如荼，但頗為尷尬的是，此前溫州三個標桿性的商業地產項目都難言成功，甚至以失敗而告終。

  21世紀網在溫州當地調查獲悉，溫州市的第一個城市綜合體項目，是曾經號稱浙江第一高樓的世貿大廈，雖然已建成5年但卻遲遲通不過驗收而且訴訟纏身幾近爛尾。

  在繁華的溫州大南商圈，一座300多米的摩天大廈十分顯眼，裙樓部分已有銀泰、蘇寧、國美等眾多商傢入駐，但塔樓部分卻一片蕭瑟。

  雖然已完工5年，並被視為溫州的城市地標，但由於"擅自變更規劃"這座大樓卻還沒有通過驗收。

  由於房子遲重劃區 房價怎麼貸款比較會過件遲不能交付，開發商與購房者在合同上產生糾紛，進而引發瞭一起天價訴訟案--訴訟標的額達2億多元。

  時至今日，雙方仍未達成一致。

  2003年，中國德力西集團、神力集團、僑房開發總公司、信達房地產、永廈房地產公司五傢企業聯手投資近20億，打造瞭溫州當時最大的商業地產項目--歐洲城，並引入香港丹璐集團，但由於選址不佳、規劃不足，開業幾年來一直人氣不足，最終易主。

  2010年9月，在虧損2億多元後，溫州丹璐百貨無奈破產，一年之後，歐洲城的投資人決定退出，歐洲城的易主宣告這一項目失敗。

  再看溫州另一標桿建築，取代世貿大廈成為新的浙江第一高樓的綠城·鹿城廣場，開建6年但仍未完工。

  由於缺少配套的商業項目，這一溫州豪宅項目價格幾近腰斬，成瞭溫州房價大跌的代表。

  "2011年二手房價格最高峰達8萬元/平方米，現在的價格已下跌至開盤時的4萬元/平方米左右。"平安易居房產中介公司的一位工作人員對21世紀網表示。

  據21世紀網調查瞭解，溫州市區除瞭萬達廣場稍有人氣外，從立項到完工長達10年之久的大西洋購物中心，招商情況並不理想，因此遲遲不能開業。

  "萬達廣場也會面臨著較長的養商期，其所在的位置龍灣區是有區無城，離主城區距離又太遠，交通也不是很便利，隻有晚上一段時間有點人氣。"溫州當地的一位地產人士對21世紀網分析表示。

  21世紀網前往龍灣萬達廣場調查當日，6點之前整個廣場人流十分稀少，招商進來的商鋪由於面積都很大，顯得格外冷清，直到6點之後，才漸漸有一些人氣。

  溫州城市綜合體的井噴現象，已經引起瞭當地政府領導和專傢學者的註意。

  2012年，溫州市委副書記、市長陳金彪在開展項目建設攻堅等專項督查現場會上就曾指出："長期以來，溫州商業的發展，一直缺乏與之相匹配的城市綜合體；如今，卻是遍地開花。"

  因此，他指出，在開發建設方面，要註意考慮個性差異，盡可能挖掘出符合本土消費理念的特色，走差異化發展之路，以免步入"千店一面"的同質化怪圈。

  在一次"溫州零售業發展高峰論壇"上，溫州零售發展促進會會長戴忠武、溫大商學院副教授楊龍志等人以歐洲城為例，直言溫州城市綜合體建設過熱，不少城市綜合體可能成為空城。

  林育則表示，相比於項目過剩，他更擔心由於缺少專業的運營人才，而導致更多的綜合體項目"爛尾"。

  在住宅地產泡沫破裂之後，幾年之後，溫州樓市或將迎來商業地產的泡沫。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-20/16092503986.shtml

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