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  融創中國在拿下北京農展館地王以及亦莊地王之後，股價分別跌瞭6%。融創中國董事長張宏斌認為，這是由於資本市場對這兩塊地不夠瞭解，所以才缺乏信心。張宏斌試圖通過各種方式向外界說明，融創中國今年所購地塊並不貴。

  看多後市的絕不止融創一傢。本報記者根據CRIC提供的數據統計發現，包括萬科、保利、招商等14傢房企在內，以標桿房企當前月均銷售面積靜態計算，房企當前土地儲備平均消化周期在7.36年。從歷史周期來看，該數字處於相對平穩狀態。

  也就是說，當前一線城市頻繁傳遞的供求失衡的信號，實際情況可能並沒有那麼嚴重。

  補庫存戰略

  在房企這一輪急補庫存的過程中，融創中國表現尤為迅猛，以至於輿論再次將"激進"一詞送給瞭老孫。

  據融創中國內部數據顯示，該公司當前的土地儲備為1876萬平方米，近一年的月均銷售面積(含合約)為19.7萬平土建融彰化秀水土建融方米。按此計算，融創中國當前土地儲備消化周期為7.9年。

  融創中國一位內部人士稱，相比其他年銷售額500億的公司，融創中國的土地儲備屬於短板，一些區域公司如果再不補充土地就要面臨"斷頓"的風險。近3個月在土地市場急補庫存的戰略，使得這一弱勢得以補足。

  除瞭融創中國，記者統計發現，以當前房企月均銷售面積計算，隻有萬科、綠地等企業土地儲備消化周期過快，約在3.6年左右，其餘房企土地儲備較足。當前房企土地儲備最為充分的為雅居樂，消化周期高達15.42年。這僅是依據靜態數據計算。

  同策咨詢研究部總監張宏偉分析稱，龍頭企業都有自己的土地儲備指標，如果低於某個紅線，就要趕緊拿地補充土地儲備。比如，萬科這幾年的土地儲備基本上可以供它賣3.5-4年左右。

  億翰智庫董事長陳嘯天發現，這一輪房企買地屬於匆忙補庫存的戰略。這是一種慣性補庫存方式。常態情況下，房企新增土地儲備會占到銷售的30%，但今年很多企業甚至占比達到50%。陳嘯天認為，這主要是由於調控周期所致。

   東方證券研究報告顯示，從存貨去化周期看("扣除預收款成本後的存貨絕對值"與"當季度銷售商品、提供勞務收到的現金的成本"的比值)，開發企業整體真 實存貨需要10.2個季度消化，處於歷史高水平，較12年底時上升瞭1.5個季度。其中，招保萬金存貨去化周期為8.4個季度，周轉明顯快於非招保萬金的 11.6個季度。

  房企看多後市

  孫宏斌為瞭證明自己對市場判斷的正確，於9月19日至10月2日期間，連續8次增持融創中國共計1975.6萬股。但這也並沒有改變融創中國股價低迷的狀態。

   聯昌國際證券香港有限桃園龜山建地貸款公司副總裁胡繼中在接受記者采訪時稱，近期融創股價表現一般，仍然還是拿地問題。融創中國的策略是集中在一二線城市重點城市拿優質 地塊，做精品住宅。今年拿的某些地塊確實偏貴，但整個一二線城市的地價比房價上升快，這是整個行業面臨的普遍難題，也就是如何保持毛利率的問題。投資者有 些擔心是正常的。過去也有開發商在一線城市拿地王，導致資金鏈偏緊和發展放緩。但另外一方面，融創做得比較好的是銷售保持高速增長的態勢，和綠城的合作是 優勢互補，而且公司資產周轉確實挺快。

  整體上，房企在急補庫存的同時，地產股股價卻持續低迷。

   東方證券分析師楊國華認為，9月樓市成交量繼續回升，但房價也出現加速上行，市場對調控加碼的擔憂勝過成交量改善的利好，所以地產基本面保持強勁，但地 產股股價卻持續低迷。要打破這種背離，需要"政策清晰化"，它可能來自於房地產政策的落地(包括房地產行業長效機制方案)，也有可能來自"市場自然降溫導 致政策調控預期淡化"。

  陳嘯天認為，從房企這一輪急補庫存來看，2015年供求關系將達到相對平衡。屆時，政策可能會放開限購以及限價。這也是房企看多後市的原因。

   但實際上，從政策層面來看，隨著房價高漲，多個城市完成調控目標無望，調控加碼的可能性越來越大。21世紀不動產市場總監桑豫峰就表示，十八屆三中全會 後，部分城市有可能繼續收緊調控，以遏制房價過快上漲的勢頭，但此前會有一段短暫的觀望期。而房地產根本問題的解決則有賴於房地產制度的根本改革，包括房 地產長效機制的建立。

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-24/08182464525.shtml

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